宁损失数十万也要违约 香港楼市10年牛市终结

作者:康华房地产 发布时间:2018/11/15 13:38:35 来源:本网站

暴跌22%!宁损失数十万也要违约,香港楼市10年牛市终结,明年更悲观

原创: 倪伟 

据媒体14日报道,房地产服务机构仲量联行发布最新报告指出,香港长达10年的楼市上升周期正式结束。预计至2019年底,香港住宅楼价将至少下跌15%;如果宏观经济面趋弱、股市持续下滑,跌幅可能扩大至25%。

仲量联行已不是第一家唱空香港楼市的机构。

逾20%跌幅已经出现

上一轮经济危机,香港房价大幅下滑,跌幅高达70%,崩盘之痛仍然历历在目。

此轮降价事实上已经开启,而25%的跌幅,目前来看或许仅仅是保守预期。因为从目前楼盘的实际成交价的降价幅度来看,香港楼价要达到25%跌幅,可能已经等不到2019年末。

数据显示,近期已经有蓝筹盘出现了高达22%的跌幅。

被视为“香港楼市参考指标”的十大“蓝筹屋苑”之一的嘉湖山庄,其房价日前大幅下跌。据中原地产10月发布的报告显示,在截至10月初的12周内,嘉湖山庄房价已大跌15%。而近日,嘉湖山庄的一套实用面积为442平方英尺的两房,以456万港元成交,相比同类型单位的最高成交价,降价幅度已经超过22%。

降价逾20%的嘉湖山庄并非个例。

根据中原地产最新数据显示,最近两个月来,降价楼盘最多、降价幅度最大的区域,是新界东;唯一一个楼盘房价全线下跌的区域,也是新界东。此外,在截至10月初的12周内,新界西私人住宅价格也下滑了2.5%,而新界东和新界西居住了香港接近一半的人口。最新一周的数据中,一个月降价幅度超过10%的楼盘,并非少数。

香港的豪宅市场,近期也出现式微迹象。

10月16日,香港地政署公布,香港山顶文辉道12号豪宅地皮因出价未达要求,宣布流标。这是香港山顶昂贵地段少数大型官地,尽管地段优质以及地皮质量尚好,但由于近期楼市降温,市场对于地皮估值的分歧也较大。

此外,豪宅卖家亏本甩卖的现象也开始出现。

10月22日,沙田九肚山一处房产以1300万港元的价格成交,卖家持有该房产将近四年,此时成交账面亏损6万港元,但算上税款及佣金支出,亏损约68万港元,为区内首宗“流血”出售案例。据悉,去年12月,卖家以1820万港元的价格挂牌出售, 1300万港元成交价格较最初挂牌价已降低520万港元,降幅接近30%。

买家违约激增

10月中旬,香港研究协会(Hong Kong Research Association)的调查结果显示,目前六成受访者都对香港未来6个月的经济持悲观立场,四成受访者预计房价将下跌。多家机构也对香港房价发出预警。加上蓝筹盘跌超两成,豪宅的吸引力大幅减弱,随之而来的则是买家违约激增。

数据显示,从今年初到10月底,香港新房交易中,已发生36起个人买家违约案例, 而2007年全年仅有9起,数量增长了3倍。

香港的新房交易,需要支付5%的定金。今年年内违约楼盘的成交价,从490万港币到3980万港币不等,这意味着选择违约的购房者,需要交纳25万至200万港元的违约金。

富人开始犹豫和退缩,刚需人群则开始恐慌和焦虑,上世纪末房价6年间从高位重挫70%的惨状仍然历历在目,在损失数十万港元定金和房子变成负资产之间,香港人选择了前者。

五大迹象显示楼市回调

摩通亚太研究团队日前指出,目前有五大迹象显示香港楼价正在回调。

一是按揭贷款申请宗数大幅减少。金管局最新数据显示,9月新申请按揭贷款宗数,按月减少55.6%至7977份。摩通引述中原地产数据称,香港9月按揭申请数量按月降幅创20年来最大。

二是豪宅销售急剧下滑。数据显示,香港9月豪宅项目成交量是自2005年以来同期最少。

三是地产代理放假。香港主要代理行之一的美联物业,重启无薪假期机制,业绩最差的10%员工须离职,其后55%的员工须放无薪假期最少三个月。

四是二手市场“大跌价”。据地产代理成交数据,二手楼开始出现降价,其中九龙湾有房产降价28%成交,也有房产降价17%售出。

五是新盘销售减少。地产代理数据显示,截至10月28日,10月份新盘成交金额仅112亿港元,撇除假期因素,创16个月以来新低;10月份成交量录得1130宗,较9月下降近一半。

机构一致看空

在一路下滑的数据面前,机构一致看空香港楼市走势。

里昂证券此前发布研报表示,经历了多年上涨后,随着市场人气的急剧下降,香港楼价将大幅下跌。香港房地产市场目前正经历15年来最差的宏观环境,利率上升、经济放缓和人民币贬值正冲击着香港楼市。

瑞银此前也发表研究报告称,香港楼价与宏观经济高度相关,过往楼价下跌主要由经济冲击引发,该行预期贸易摩擦将令香港GDP增长中期下跌0.5-0.8个百分点。相信香港经济转差将令楼市表现脆弱。

野村香港房地产股票分析师则认为,虽然下半年就会看到香港楼价回调,但香港楼价压力更有可能在2019年才真正反映出来。

耀才证券甚至预期,未来两年内香港住宅价格跌幅或达40%。

加息为楼市“雪上加霜”

截至今年7月底,香港楼价已连涨27个月,仅上半年的涨幅就达到13%,香港也因此连续八年稳坐“全球房价最难负担的城市”之首。

但今年8月以来,香港银行业开始加息,香港楼市开始出现降温迹象。11月5日,香港金管局总裁陈德霖公开表示,香港楼价由8月开始回落,近月成交量明显减少,一手及二手成交量合计共跌48%,反映出市场气氛的冷淡。

随着年内美国的两次加息,香港银行业也开始上调存贷款利率。

今年9月,香港金管局再度跟随美联储加息,上调贴现窗基本利率25个基点至2.50%,这是银行经贴现窗口向金管局借取隔夜港元流动资金的基准利率。而在香港金管局加息仅数小时之后,香港四大行——汇丰银行、恒生银行、中银香港及渣打银行齐齐上调港元最优惠贷款利率,此举为2006年以来的首次,意味着香港超低息环境的终结,也直接导致房地产抵押借贷成本上升,置业人士的供楼负担将会加重,给香港房地产销售市场带来巨大的压力。

多年来快速上行的房价已经使购房者不堪重负,此轮加息则成为压倒骆驼的“最后一根稻草”。

市场人士表示,促使买家退缩的原因,不仅有难以负担的房价,还有对经济的担忧。美联储将继续推行货币政策正常化,即以继续加息来收缩过去十余年释放的流动性,香港大概率将跟随美联储进一步升息。这意味着香港楼市面临的压力还将加磅,本地经济也将受到影响。

目前来看,房价的下行通道刚刚开启,已经出现了许多跌幅超过20%的成交案例;虽然预期市场并不会出现上一轮经济危机时高达70%的断崖式下跌,但未来一年跌幅25%,应该也是一个相对乐观且保守的预期。